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美国购房贷款问答
2015-04-19 18:32

 

1. 外国人在美国能否贷款?

A:当然是可以的。美国大部分的银行目前都接受外国人申请房屋贷款。虽然与美国本国人申请相比,外国人的申请条件相对严格,但一般来说,只要能提供相关的资金证明、合法的收入证明(还贷能力),便能向美国的相关银行提出房屋贷款申请。

      2, 外国人贷款可贷到房价的多大比例?

A: 根据目前的最新信息,一般而言,外国人可以申请的贷款总额约为房价的60%-65%(即首付比例约为3.5-4)

 

     3, 外国人申请贷款需准备哪些文件?

A:不同银行会有自己不同的申请要求。一般而言,外国申请者最需要准备的:(1)最近2个月的银行账单 2)最近2个月的工资单 3)工作证明  4)购房协议

 

     4,   外国人申请贷款的流程是什么?

1)      先向银行索取申请表并了解该行房屋贷款的政策,从而结合申请人自身的条件及意愿选择相应的贷款期限(15年,30年等)和贷款类型(固定利率,可调整固定利率等)。

2)      填写好申请表后,准备相关的贷款申请材料,如购房协议、资金证明、工作证明等。

3)      提交申请表及相关申请资料

4)      一般在提交申请约1周后,如果通过初步审查,银行会给予“Initial Approval”(初步通过)的通知。

5)      在收到该通知后,申请人需要将资金证明账户中的首付款及6个月的按揭款,通过国际汇款,汇往Escrow(第三方托管)公司。同时,银行会雇人对物业进行房屋评估(Appraisal)。在此期间,申请人除了需要支付该评估费用外,还需要为该物业购买房屋保险。这一阶段至少需要1个月左右的时间。

6)      银行最后批准贷款后,签字交屋。

 

 

      5,  外国人申请房屋贷款要注意哪些问题、避免哪些错误?

由于不同国家的金融、税务制度、法律体系不尽相同,因而外国人在美国申请房屋贷款时,有些地方还是需要注意。

1)若外国申请人提供的本国银行账户最近的两个月银行账单,出现多笔或大金额的“现金支出”,“现金存入”等单笔业务,美国的银行可能会怀疑您的资金来源。另外,如果每个月的账户资金的流动性比较大,银行也会对您的资金稳定性产生疑虑。解决方案:最优的处理办法就是如果外国申请人有意在美置业时,先将预算首付款汇到美国新开的银行账户,并定存12个月,这样便对外国人的贷款申请有很大的帮助。

2 在获得“初步通过后”,由于银行会雇人进行房屋评估。请您注意,银行最后批准的贷款金额很大程度上会受房屋评估价值的影响。一般来说,新屋的房屋评估价格 与售价很接近,但二手房市场由于受市场波动或心理预期等原因的影响,评估价格与售价可能会有较大的出入。因此,如果您正在为购买一栋二手房申请贷款,请做 好银行无法批准全额贷款的心理准备。

(3)美国各大银行的贷款申请表都是全英文表格,若客户对英文和美国房地产的一些术语不熟悉,可能影响表格的正确填写,进而耽误整个贷款申请的进程。因此,这里建议外国购房者如果有需要,尽可能找相关有经验的人协助会有利于贷款申请成功。

 

      6.  在中国是否可申请美国房屋贷款?

A:答案是可以的。当然,整个申请流程会变得比较复杂和繁琐。

1     与人在美国相比,人在中国的购房者需要首先指定一位代理人(POA)。代理人代表购房者,负责签署相关的购房协议、支付购房定金及未来交屋的相关手续。这位代理人可以是在美国的亲属或朋友。

2     但是,贷款的申请还是需要购房者本人进行申请。考虑到地域限制的原因,美国的一些银行,如华美银行和国泰银行,允许客户提供申请表的扫描件。这个政策基本上就为客户在中国远程买房提供了客观的技术支持。

 

7,什么是固定利率贷款 ( fixed-rate Loan)

答:固定利率贷款,就是贷款利率在贷款期间(通常期限是15年,20年或30)固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常,在贷款初期,偿还的金额中利息的部分较多。随着时间推移,本金的部分占每月还款的比例慢慢上升。

 

8,什么是可变利率贷款  ( Adjustable  Rate Mortgage )

答: 变化利率贷款 (ARM):这类贷款通常提供前几年(3年或5)较低的固定利率,然后利率会随着债券利率改变,但同时银行会规定最高变化额度 (CAP)

 

 

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