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美国税改对美国写字楼和出租公寓行业的影响
2019-12-06 23:44

在美国,60%以上的商业地产投资都是以"转递实体(pass-through entity)"的形式持有,只有不到10%的投资是以公司的形式持有。在税收上,转递实体不需要在公司层面征税,而可以将盈亏转到个人层面上交税。在新税法上,这些转递实体的税负可以大大减少20%。低税收成本在未来将刺激商业地产投资,带动行业增长。

在细分类别下,税改对于出租公寓及写字楼的好处更为明显。对于出租公寓而言,税改可能会降低民众购房热情而提高租房需求。具体来说,凡是100万美金以下的房贷,都能有房贷利息税收减免;而税改后,只有75万美元以下的房贷才能享受税收减免。相对应地,能提供税收减免好处的房子也从占比40%左右降到了15%左右,可见买房好处大幅降低。买房的不划算将会刺激人们去租房,因而对于出租公寓而言是个机会点。

对于企业而言,税改将提升企业盈利。一方面公司税从35%降低到21%降低了企业成本,而另一方面个人税的减少又会刺激消费需求、提升企业销量。

出租公寓未来趋势:供给仍会超过需求

11年到15年租房市场都处于供不应求的状态,相应地出租公寓价格租金迅速上升。目前来看,租房市场供给已经超过需求,空置率有所上升。相比之前较高的增长率,目前租金上涨幅度趋近稳定,2017年租金上涨2.2个百分点。

考虑到美国目前还有相当一部分出租公寓正在建设,19年整体来看供给仍会超过需求,因此租金上涨将会继续趋平。但分地区来看,很多二线城市的租金增长率远高于全国平均水平,在这些地方的出租公寓市场仍有很大的投资机会。

写字楼未来趋势:保持稳定,带有轻微增幅

写字楼租金在15年底达到一个增长高峰后就一直保持小幅增长,17年底平均租金水平为27.51美元每平方英尺(约为1900元每平米),同比增长2.8%。同样空置率自15年来也波动不大,17年稍微上涨了10个点,从13.4%涨到13.5%。由此可以看出目前办公楼市场基本上达到一个稳定平衡状态,需求差不多正好满足供给。

从宏观层面来看,办公楼物业在未来存在轻微上行空间。首先,18年初需要用到办公楼的的行业失业率低于17年初失业率。失业率的降低有望提高办公楼的需求,为行业发展带来增长空间,但幅度不会很大。另外,美国整体经济环境向好也能为行业缓慢上行提供支撑。17年美国GDP同比增长50%以上,失业率的降低将刺激居民消费,加上税改对投资的拉动,19年美国经济仍将带有一定增长。

(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

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